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▲皇翔御花園。（圖／翻攝自皇翔御花園臉書專頁）

記者陳佩儀／台北報導

上市建商皇翔位於新莊副都心的建案「皇翔御花園」，日前推出限量20戶、每坪39萬的破盤價，對比該建案103年預售時的開價69萬／坪，差距甚大；而比起現階段同區段或整個新莊，也在相對低的水準。不過專家提醒破盤價的建案真真假假，以此建案來說，有以下4點要注意。

1.商用基地

該案基地位於中原路，使用分區為第二種商業用地，而商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室，也可能部分規畫為辦公室、部分規劃為住宅。

專家表示，若是成屋，民眾在購買前可調閱謄本確認，如果謄本寫的是辦公室或事務所，那就只能當辦公室使用，買來之後改為住家格局，當成住家使用，就是違反使用用途，有可能被取締；若是預售屋，要向建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫，就可以知道是辦公室還是住家。

▼使用分區為第二種商業區。（圖／翻攝自內政部營建署）

2.毛胚交屋

毛胚屋指的就是當建照申請通過且房屋已灌漿完成，但是外牆及室內都還沒有貼磁磚或裝鐵窗等，甚至沒有任何美化裝修的樣子，看起來仍是水泥模樣，僅完成初步的水泥磚牆隔間而已。

一般來說會用毛胚交屋的房子有兩種特性：豪宅、價格競爭激烈的地段。前者是因為建商提供的建材無法滿足他們的需求，與其敲掉重做不如買毛胚屋；後者是需要強調低價來提高競爭力的房子。

消保官表示，毛胚屋雖然每坪價格可能比市價少了3到10萬元，但購屋後還得再花一筆錢裝潢費用，不一定比較划算；若是非住宅用地的毛胚屋，還可能因二次施工，有遭檢舉違建的風險。

消保官也提醒，非住宅用毛胚屋，除有後續裝潢的成本外，貸款金額也不如住宅高，且無法申請各項優惠貸款及補貼，建議謹慎評估和風險後再購入，並呼籲建商於販售房屋時，必須明確告知消費者用地是工業區或工商綜合專用區。

3.樓下是商場

該建案1～3樓為店面，4～10樓是事務所，11～19樓為住宅，標準層設計單層12戶共用4部電梯。專家表示，靠近商場、辦公室的樓層，容易有噪音、出入份子複雜、生活安全和私密性得不到保障的問題，而商場營業時間晚，比較吵鬧且夜晚存在光污染；此外可能還會有商戶侵占綠地、商業活動與交通相衝突等，比起一般純住宅，問題著實不少。

不過專家也指出，這部分就見仁見智，因為或許對現代有些忙碌的上班族來說，下樓就可以買到生活必需品，不用東奔西跑他們覺得很方便。

4.旁邊就是消防局

在房地產交易市場中，居住環境有所謂的「嫌惡設施」，是影響房價的因素之一，因此政府規定房仲業者在接受賣房委託後，必須製作不動產說明書，說明書內其中一條就是需詳列建物50公尺以內的所有重要設施，如市場、寺廟、殯儀館、公墓、學校、變電所、警察局以及消防局。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，破盤價的建案真真假假，建議購屋人最好可以實際到建案周邊走訪，並且注意公設比是否過高，或是部分建案位於乙種工業區或是工商綜合專區，只能做為廠辦或一般事務所，且多為毛胚交屋，交屋後還得花一筆錢裝潢，不一定比較便宜。







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